El sector inmobiliario en España es el deporte nacional por excelencia. "Compra un pisito, lo pones en alquiler y te da un 7% limpio todos los años". Esa es la historia que te vende el agente inmobiliario. Pero la palabra "limpio" en inversión inmobiliaria casi nunca es verdad.

Existen tres tipos de rentabilidad cuando hablamos de alquilar una casa: la bruta, la neta y la neta real (o de bolsillo). Confundirlas puede hacer que una inversión que parecía brillante te acabe costando dinero.

1. Rentabilidad Bruta (La que te venden)

Es la cuenta de la vieja, la más rápida y la más engañosa. Se calcula dividiendo el dinero que cobras de alquiler en un año entre lo que te costó la casa.

Ejemplo:

Compras un piso por 100.000€.
Lo alquilas por 600€ al mes (7.200€ al año).
Rentabilidad bruta: (7.200 / 100.000) * 100 = 7,2%

Suena fantástico, ¿verdad? El problema es que esta cuenta ignora la realidad de ser propietario.

2. Rentabilidad Neta (La realidad operativa)

Para llegar a la rentabilidad neta, primero tienes que sumar a los 100.000€ iniciales todos los gastos de compra (ITP, notaría, registro), que suelen sumar un 10%. Tu inversión real han sido 110.000€.

Después, tienes que restarle a los 7.200€ de alquiler todos los gastos que asumes como propietario cada año:

Comunidad de vecinos (ej. 600€/año)
IBI (ej. 300€/año)
Seguro de hogar e impagos (ej. 250€/año)
Provisiones para averías o derramas (ej. 450€/año)

Tu beneficio operativo real es de 5.600€ al año.

Rentabilidad neta: (5.600 / 110.000) * 100 = 5,09%

La cosa cambia, ¿verdad? De un 7,2% hemos bajado a un 5%. Pero espera, que todavía falta el invitado especial.

3. Rentabilidad Neta Real (El bolsillo final)

Hacienda siempre gana. El dinero que ganas con el alquiler tienes que declararlo en la Declaración de la Renta (IRPF). La buena noticia es que Hacienda te deja deducirte todos los gastos que hemos mencionado arriba. La mala es que el beneficio restante (los 5.600€) tributan a tu tipo marginal del IRPF.

Si tienes un sueldo normal y tu tipo marginal es, por ejemplo, el 24%:

Impuestos a pagar: 5.600€ * 0,24 = 1.344€
Dinero limpio para ti: 5.600 - 1.344 = 4.256€
Rentabilidad Neta Real: (4.256 / 110.000) * 100 = 3,86%

Haz tus propios números

Pasar de un 7,2% a un 3,86% es un golpe duro, pero es la realidad financiera de la inversión inmobiliaria. Sigue siendo una buena inversión a largo plazo (especialmente si el piso se revaloriza), pero hay que hacer los números con frialdad.

Para que no te equivoques, hemos desarrollado una Calculadora de Rentabilidad Inmobiliaria supercompleta.

Solo introduce el precio, el alquiler esperado, los gastos anuales y tu IRPF estimado. La calculadora hará todo el desglose en cascada y te dirá exactamente el dinero "limpio de polvo y paja" que va a entrar en tu cuenta corriente cada mes.