Los gastos ocultos: ¿Alquilar o Comprar vivienda?
Comprar una casa no es solo pagar la hipoteca. Descubre el ITP, notaría, tasación, seguros e IBI, y averigua qué opción es financieramente mejor para ti.
El eterno debate financiero en España: ¿Es mejor alquilar o comprar? Históricamente, la mentalidad ha sido que "alquilar es tirar el dinero". Sin embargo, comprar una vivienda conlleva una inmensa cantidad de gastos ocultos irrecuperables (los llamados "sunk costs").
Veamos cuáles son esos gastos y por qué debes hacer cuentas antes de dar el paso.
Gastos al comprar una vivienda (Los "Sunk Costs")
Cuando firmas una hipoteca y adquieres un inmueble, no todo el dinero va a pagar tu casa. Una gran porción (generalmente entre el 10% y el 12% del valor de la casa) desaparece en impuestos y burocracia.
- El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA: Si es segunda mano, pagarás ITP (varía entre el 6% y el 10% dependiendo de tu Comunidad Autónoma). Si es obra nueva, pagarás un 10% de IVA más el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
- Gastos de Notaría y Registro: Para formalizar las escrituras públicas, el Estado obliga a pasar por un notario y registrar la vivienda. Suele rondar los 1.000€ - 1.500€.
- Tasación y gestoría: El banco necesita evaluar la casa (unos 300€ - 500€) y una gestoría se encargará del papeleo (unos 400€).
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Un pago anual perpetuo a tu ayuntamiento por el mero hecho de ser propietario.
- Comunidad de vecinos y derramas: Gastos de mantenimiento del edificio que en el alquiler asume el casero.
El coste de oportunidad del alquiler
Por su parte, el alquiler también tiene su trampa. El dinero que pagas mensualmente de renta no genera patrimonio. Sin embargo, al no tener que desembolsar el ~30% de entrada inicial más gastos (unos 60.000€ para una casa de 200.000€), tienes ese capital disponible.
Si eres capaz de invertir la diferencia (por ejemplo, en fondos indexados globales al 7% anual), en muchas ocasiones a largo plazo alquilar e invertir es financieramente superior a comprar una casa al contado.
Compara tus propios números
La regla del 5% es útil, pero para tener certeza matemática sobre tu mercado local, los tipos de interés actuales y los alquileres en tu zona, hemos desarrollado la Calculadora de Alquilar vs Comprar.
Introduce los datos del inmueble que estás viendo, y la herramienta proyectará tu patrimonio neto a 10, 20 o 30 años, diciéndote exactamente qué opción te hará más rico a largo plazo.