La letra pequeña de comprar casa: Cuánto cuestan realmente los gastos y los impuestos
Descubre el pellizco que se lleva Hacienda, el Notario y el Registrador al comprarte una vivienda. Todo lo que necesitas saber antes de pedir la hipoteca.
Has encontrado la casa de tus sueños. Cuesta 200.000€, justo el presupuesto que tenías pensado. Tienes el 20% ahorrado (40.000€) para dar la entrada y que el banco te conceda el 80% restante de la hipoteca. Vas al banco contento y, de repente, el director te dice que necesitas tener ahorrados otros 20.000€.
¿De dónde sale este dinero extra? Son las llamadas "provisiones de fondos". Al comprar una casa, los gastos e impuestos suponen alrededor del 10% del precio total de la vivienda. Y este dinero lo tienes que poner tú de tu bolsillo; el banco rara vez lo financia.
Los Impuestos: El gran sablazo
La mayor parte de los gastos de compraventa se los lleva Hacienda. Dependiendo de si la casa es nueva o de segunda mano, pagarás un impuesto u otro.
1. Vivienda de Obra Nueva
Si eres el primer propietario, pagarás el IVA, que en la Península y Baleares es del 10% del valor de la casa (en Canarias es el IGIC, que está en el 6,5%).
Pero ojo, la obra nueva lleva una sorpresa adicional: el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Cada Comunidad Autónoma decide su porcentaje, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%.
2. Vivienda de Segunda Mano
Si la casa ya ha tenido dueños anteriores, no pagarás IVA, sino el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto es una auténtica lotería dependiendo de dónde vivas. En el País Vasco es un 4%, mientras que en Cataluña o la Comunidad Valenciana alcanza el 10%. Nota buena: Si compras de segunda mano, la propia compraventa no paga el impuesto de AJD.
Importante: La mayoría de las comunidades autónomas ofrecen jugosos descuentos en el ITP (bajándolo al 5% o incluso menos) si eres menor de 35 años, familia numerosa o compras una VPO.
Notaría, Registro y Gestoría
Una vez que has pagado los impuestos, todavía tienes que pagar a los profesionales que hacen que el trámite sea legal:
- Notaría: Sus honorarios están regulados por el Estado ("aranceles"). Suelen costar entre 600€ y 1.500€ dependiendo del precio de la casa y del número de folios de las escrituras.
- Registro de la Propiedad: Inscribir que la casa ahora es tuya también cuesta dinero. Calcula entre 400€ y 800€.
- Gestoría: Es la empresa (normalmente impuesta por el banco si pides hipoteca) que coge tu dinero, va al notario, paga los impuestos en tu nombre y lo inscribe en el registro. Suele costar unos 400€-500€.
Prepara la chequera sin sorpresas
Para evitar llevarte un susto en la mesa del notario, utiliza nuestra Calculadora de Gastos e Impuestos por Compra de Vivienda.
Solo tienes que poner el precio de la casa, indicar en qué comunidad autónoma vives y si es nueva o de segunda mano. Nosotros nos encargamos de aplicar las tablas de ITP/AJD de tu región y estimar los gastos de notaría y registro para darte el total exacto de dinero extra que necesitas tener ahorrado.